Myllypuron kaupunkiuudistuksen vaikutukset

Myllypuron kaupunkiuudistus lisäsi alueen houkuttelevuutta ja monipuolisti asukasrakennetta. Uudistuksesta hyötyivät erityisesti alueen ARA-asukkaat ja omistusasujat.

Kaupunkiuudistusohjelmien tavoitteena on kehittää pienituloisia asuinalueita ja ehkäistä asuinalueiden sosioekonomista eriytymistä. Usein uudistuksiin liittyy täydennysrakentamista ja panostuksia alueen infrastruktuuriin ja palveluihin. Eriytymisen ehkäisy perustuu ajatukseen, että alueesta tulee uudistustoimenpiteiden myötä houkuttelevampi keski- ja suurituloisille sekä korkeasti koulutetuille asukkaille, mikä voi monipuolistaa alueen asukasrakennetta.

Houkuttelevuuden kasvu lisää alueen asuntojen kysyntää ja voi nostaa asuntojen hintoja ja vuokria. Tämä voi puolestaan aiheuttaa haasteita alueen pitkäaikaisille pienituloisille asukkaille asumiskustannusten nousun myötä. Pahimmassa tapauksessa asumiskustannukset nousevat niin paljon, että pienituloiset asukkaat joutuvat muuttamaan alueelta pois, vaikka juuri heidän auttamisensa on yksi ohjelman pääasiallisista tavoitteista.

Tarkastelimme tuoreessa tutkimuksessamme 2010-luvulla toteutetun Myllypuron kaupunkiuudistuksen vaikutuksia alueen houkuttelevuuteen ja alueen asukkaiden muuttokäyttäytymiseen (Saarimaa & Ventovuori 2024). Tarkastelimme erikseen markkinahintaisissa vuokra-asunnossa asuneita, Helsingin kaupungin omistamissa ARA-vuokra-asunnoissa (Heka) asuneita sekä omistusasujia.

Miten asiaa tutkittiin?

Myllypuro on ollut erilaisten kaupunkiuudistushankkeiden kohteena 1990-luvulta lähtien. Myllypuron viimeisin ja aiempia merkittävämpi uudistusjakso alkoi vanhan ostoskeskuksen purkamisella. Uuden ostoskeskuksen rakentaminen alkoi vuonna 2009 ja se valmistui vuonna 2012. Alueelle kohdistui myös voimakasta täydennysrakentamista. Ara-asuntojen osuus vanhasta asuntokannasta on suuri, joten uustuotannossa Ara-vuokra-asuntojen osuus on ollut hyvin vähäinen. Myöhemmin alueelle on rakennettu myös uusi kunnallinen terveyskeskus ja ammattikorkeakoulun kampus. Keskitymme analyysissämme vuonna 2009 alkaneeseen uudistusprosessiin (uudistuksesta tarkemmin Pulkkinen & Idström 2017).

Tutkimusasetelmassa verrattiin Myllypuron kehitystä vertailualueisiin, joiksi valittiin Myllypuron kaltaisia alueita, joille ei kohdistettu samalla aikavälillä kaupunkiuudistustoimenpiteitä tai merkittävää täydennysrakentamista. Näillä kriteereillä vertailualueiksi valittiin Mellunmäki, Puotila ja Vuosaari. Kaikki alueet sijaitsevat Myllypuron tavoin itäisessä Helsingissä metroradan varrella. Vertailuryhmän avulla pyritään kuvaamaan sitä, miten asiat olisivat kehittyneet Myllypurossa, jos uudistusta ei olisi tehty. Jos Myllypuron ja vertailualueiden kehitys oli samanlaista ennen uudistusohjelman aloittamista ja jos alueiden kehitys poikkeaa toisistaan uudistusohjelman jälkeen, voidaan erilaisen kehityksen katsoa johtuvan uudistuksesta (ns. difference-in-differences -menetelmä).

Tutkimuaineistoina käytämme Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämää asuntojen hinta-aineistoa sekä Tilastokeskuksen yksilötason rekisteriaineistoja (FOLK Perustietomoduuli ja Infra Sijaintitietomoduuli). Tilastokeskuksen aineistojen avulla havaitsemme jokaisen asukkaan tarkan asuinpaikan vuoden lopussa ja voimme siten seurata Myllypurossa ja vertailualueilla ennen kaupunkiuudista asuneiden muuttokäyttäytymistä uudistuksen jälkeen. Tarkastelu rajattiin koskemaan korkeintaan 600 metrin säteellä Myllypuron tai vertailualueen ostarilta asuneita tai näillä alueilla tapahtuneita asuntokauppoja. Tutkimusalueet ja aluerajaukset on kuvattu kuviossa 1.

Mitä tapahtui asuntojen hinnoille ja asukasrakenteelle?

Kuviossa 2 (vasen kuvio) on kuvattu asuntojen keskineliöhintojen kehitys Myllypurossa ja vertailualueilla. Tarkastelussa on mukana vain ennen vuotta 2009 rakennetut kerrostaloasunnot. Kuvio on jaettu katkoviivoilla kolmeen ajanjaksoon: aika ennen ostarin rakentamisen aloittamista (2006–2008), ostarin rakentamisen aika (2009–2011) ja aika ostarin valmistumisen jälkeen (2012 eteenpäin).

Tulosten mukaan Myllypuron ja vertailualueiden asuntojen hinnat kehittyivät samalla tavalla ennen ostarin rakentamisen aloittamista. Kuviosta 2 nähdään myös, että hinnat nousivat uudistuksen seurauksena merkittävästi nopeammin Myllypurossa kuin vertailualueilla. Nousu alkoi jo ostarin rakentamisen aikana, kun uudistuksen suunnitelmat ja toteutuminen olivat yleisesti tiedossa. Vuoteen 2017 mennessä Myllypuron asuntojen neliöhinnat nousivat lähes 20% vertailualueisiin verrattuna. Hintojen nousu on selkeä merkki siitä, että asuntojen ostajien mielestä Myllypurosta on tullut houkuttelevampi.

Kuviossa 2 (oikea) on kuvattu myös Myllypuron asukkaiden keskitulojen kehitys vanhassa asuntokannassa sekä uudessa vuoden 2010 jälkeen rakennetussa asuntokannassa. Kuviosta nähdään, että Myllypuron täydennysrakentamiskohteisiin muutti suurituloisempia ihmisiä Myllypuron vakiintuneeseen asukaskuntaan verrattuna. Uudistus siis monipuolisti asukasrakennetta.

Muutettiinko Myllypurosta pois?

Tutkimuksen pääkysymys oli, mitä tapahtui Myllypuron niille asukkaille, jotka asuivat alueella kaupunkiuudistusohjelman alkaessa. Tutkimusaineistossa on mukana vuoden 2008 vuoden lopussa Myllypurossa tai vertailualueella asuneet.

Tulokset on esitettu kuvioissa 3–5. Kuvion pisteet kuvaavat sitä osuutta vuoden 2008 lopussa Myllypurossa tai vertailualueilla asuneista, jotka asuivat samalla alueella kunkin vuoden lopussa. Vuonna 2008, määritelmän mukaan, kaikki aineiston asukkaat asuivat kyseisillä alueilla, joten osuus on yksi. Kuviossa 3 vuonna 2007 vastaava osuus oli hieman yli 0.8 Myllypurossa ja vertailualueilla. Tämä siis tarkoittaa sitä, että vuoden 2008 lopussa Myllypurossa asuneista hieman yli 80% asui siellä jo vuoden 2007 lopussa. Sama päätee vertailualueiden asukkaille.

Kun seuraamme kuvion 3 osuuksia ajassa eteenpäin Myllypuron uuden ostarin rakentamisen aloittamisesta, näemme, että Myllypuron ja vertailualuieden osuudet kehittyvät hyvin samalla tavalla. Toisin sanoen markkinahintaisissa vuokra-asunnoissa asuvat eivät muuttaneet Myllypurosta pois tai jääneet alueelle yhtään sen useammin kuin vastaavanlaiset asukkaat vertailualueilla. Tulokseen liittyy kuitenkin melko suurta tilastollista epävarmuutta, emmekä voi sulkea pois vaihtoehtoa, että osa markkinahintaisissa vuokra-asunnoissa asuneista vuokralaisista joitui muuttamaan pois (ks. tarkemmin varsinainen tutkimus).

Käytettävissämme ei ollut aineistoa alueiden vuokrien kehityksesta, joten emme tiedä nousivatko asuntojen vuokrat samalla tavalla kuin hinnat. Jos myös vuokrat nousivat, kuvion 3 tulos voidaan tulkita siten, että Myllypuron laadun paraneminen kompensoi vuokralaisille mahdollisesti koituneen markkinavuokrien nousun. He siis arvostavat alueen laadun paranemista vähintään vuokrankorotusten verran. Toisaalta on mahdollista, että vanhojen vuokrasopimusten vuokrat eivät reagoi nopeasti alueen laadun paranemiseen, koska usein sopimuksissa on määritelty enimmäisvuokrankorotukset.

Kuviossa 4 tehdään sama tarkastelu Hekan asukkaiden osalta. Myös Hekan asukkaiden osalta havaitsemme, että muuttokäyttäytyminen oli eri alueilla suurin piirteen samanlaista ennen vuotta 2008. Vuodesta 2010 eteenpäin, Hekan asunnoissa asuneet myllypurolaiset muuttivat alueelta harvemmin pois kuin vastaavanlaiset asukkaat vertailualueilla. Hekan asuntojen vuokrat ovat kustannusperusteisia, eivätkä siten voi reagoida kysynnän kasvuun. Tulos viittaa siihen, että Myllypuron laatu parani ja että Hekan asukkaat hyötyivät uudistuksesta.

Kuviossa 2 esitettyjen hintatulosten perusteella omistusasujien varallisuus kasvoi uudistuksen myötä, joten periaatteessa he olisivat voineet myydä asuntonsa ja muuttaa alueille, joihin heille ei ollut varaa tai maksuhalukkuutta ennen uudistusta. Kuvion 5 mukaan näin ei käynyt. Omistusasujien osalta muuttokäyttäytyminen eri alueilla oli samanlaista eri alueilla ennen vuotta 2008, jonka jälkeen Myllypuron omistusasujat jäivät todennäköisemmin Myllypuroon kuin vertailualueiden asukkaat omalle alueelleen.

Lopuksi

Myllypuron kaupunkiuudistus onnistui lisäämään alueen houkuttelevuutta ja monipuolisisti asukasrakennetta ilman, että se johti alkuperäisten myllypurolaisten syrjäytymiseen alueelta. Tuloksemme viittaavat siihen, että kaupunkiuudistusohjelmat ovat toimivia silloin, kun ne kohdistuvat alueille, joilla vuokrasäänneltyjen ARA-asuntojen osuus on suuri. ARA-asuntojen vuokrat määräytyvät kustannusperusteisesti eikä asuntojen kysynnän kasvu voi nostaa niiden vuokria. Tällöin ei myöskään synny asumiskustannusten nousun luomaan painetta muuttaa pois alueelta.

Monet kaupungit ovat paraikaa suunnittelemassa tai toteuttamassa erilaisia kaupunkiuudistushankkeita. Tutkimuksemme tulokset auttavat ymmärtämään, millaisissa tilanteissa ohjelmat voivat toimia ja millaisia haasteita tai tahattomia seurauksia ohjelmilla voi olla. Tutkimus antaa myös mallin siitä, miten tulevien ohjelmien vaikutuksia voidaan arvioida Tilastokeskuksen rekisteriaineistoja hyväksikäyttäen. Erityisen tärkeää on toteuttaa uudistus siten, että sen jälkikäteisarviointi voidaan tehdä luotettavasti.

Tutkimusta rahoitti Turun kaupunkitutkimusohjelma.

Jutun pääkuva: Jan Alanco, CC BY 4.0.

Kirjallisuutta

Chyn, E. ja Katz, L.F. (2021): Neighborhoods matter: Assessing the evidence for place effects. Journal of Economic Perspectives 35, 197–222.

Pulkkinen, E. ja A. Idström (2017): Muuttuva Myllypuro – katsaus esikaupunkialueen menneisyyteen ja nykypäivään. Helsingin kaupungin työpapereita 2017:1.

Saarimaa, T. ja M. Ventovuori (2024): Urban Renewal and Displacement of Incumbent Residents: Evidence from Helsinki. Helsinki GSE Discussion Papers 31/2024.